Nguồn cung tăng kỷ lục, thanh khoản chậm: Vì sao giá chung cư sơ cấp Hà Nội vẫn khó giảm? | flamingo-forestcity.com.vn

Nguồn cung tăng, thanh khoản giảm tốc nhưng giá chưa đi xuống

Thông thường, khi nguồn cung tăng nhanh hơn sức mua, kỳ vọng về một đợt điều chỉnh giá là điều dễ hiểu.

Nhưng thị trường căn hộ Hà Nội quý II/2026 đang cho thấy một bức tranh phức tạp hơn.

Theo số liệu CBRE được dẫn lại, tổng nguồn cung căn hộ mở bán trong quý đạt khoảng 16.600 căn, mức cao nhất kể từ năm 2020.

Trong khi đó, lượng căn bán được chỉ hơn 5.800 căn, tương ứng khoảng 68% nguồn cung mở bán mới.

Tỷ lệ này tương đương quý I/2026 nhưng đã giảm đáng kể so với giai đoạn 2024–2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%, thậm chí có thời điểm lượng giao dịch vượt số căn mở bán mới trong kỳ.

Điều đáng chú ý là sự chậm lại của giao dịch chưa kéo mặt bằng giá sơ cấp giảm theo.

Ngược lại, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển ngày càng rõ về phía các sản phẩm có giá cao.

Hà Nội không còn chung cư mở bán mới dưới 60 triệu đồng/m²

Một trong những dữ kiện đáng chú ý nhất nằm ở cơ cấu giá.

Theo thông tin từ CBRE được nguồn báo dẫn lại, trong quý II/2026, Hà Nội không còn căn hộ mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m².

Hai nhóm giá chiếm tỷ trọng lớn nhất là:

• 80–110 triệu đồng/m²: khoảng 30% nguồn cung mới.
• Trên 120 triệu đồng/m²: khoảng 35% nguồn cung mới.

Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m² đã có hơn 3.000 căn từ 4 dự án tại các khu vực nội đô và cận nội đô như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh được đưa ra thị trường.

Điều này cho thấy vấn đề của thị trường hiện nay không đơn thuần là "có thêm bao nhiêu căn hộ", mà quan trọng hơn là nguồn cung mới nằm ở vùng giá nào.

Nếu nguồn cung tăng nhưng phần lớn sản phẩm mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, người mua đang chờ một lượng lớn căn hộ vừa túi tiền có thể vẫn chưa tìm thấy sản phẩm phù hợp.

Giá mở bán thực tế vẫn neo ở vùng cao

Mặt bằng giá tại một số dự án được khảo sát trong vài tháng gần đây cho thấy khoảng cách khá lớn so với ngưỡng giá mà nhiều người mua kỳ vọng.

Lumière Hà Nội Seasons Garden tại 233–235 Nguyễn Trãi, do Masterise Homes phát triển, được khảo sát với mức khoảng 120–180 triệu đồng/m², dự kiến bàn giao quý IV/2028.

Tại Tây Hồ, The Reflection West Lake được rao bán khoảng 150–250 triệu đồng/m².

The Vista Văn La tại khu đô thị Văn La, Hà Đông có mức rao bán trên 90 triệu đồng/m².

Một dự án căn hộ cao 33 tầng trong khu đô thị Khai Sơn City, phường Bồ Đề được đưa ra thị trường ở khoảng 99–129 triệu đồng/m² nếu thanh toán sớm. Với phương án vay ngân hàng, mức giá được nguồn báo ghi nhận có thể lên 119–139 triệu đồng/m².

Những mức giá này không có nghĩa mọi căn hộ tại Hà Nội đều đang ở vùng 100 triệu đồng/m² trở lên. Tuy nhiên, chúng phản ánh khá rõ một thực tế: nguồn cung sơ cấp mới đang được thiết lập trên một nền giá cao hơn đáng kể so với vài năm trước.

Thanh khoản chậm, tại sao chủ đầu tư không giảm giá?

Đây mới là điểm đáng bàn của thị trường hiện tại.

Theo ông Nguyễn Quang Trung (Vision Land), giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội và vùng ven trong hai năm qua đã tăng từ khoảng 50 triệu đồng lên 80 triệu đồng/m² ở mức bình quân. Riêng khu vực nội đô, mức giá được ông Trung đưa ra đã khoảng 125 triệu đồng/m² và tiếp tục tăng từ cuối năm 2025.

Trong khi đó, thanh khoản không còn sôi động như trước.

Nếu chỉ nhìn quan hệ cung – cầu trong ngắn hạn, người mua có thể đặt câu hỏi: hàng bán chậm thì tại sao chủ đầu tư không giảm giá?

Câu trả lời nằm một phần ở cấu trúc hình thành giá của thị trường sơ cấp.

Một căn hộ mở bán năm 2026 không được tạo ra bằng chi phí của năm 2026.

Đằng sau bảng giá là quá trình kéo dài nhiều năm, từ tạo lập quỹ đất, thủ tục pháp lý, chuẩn bị dự án, huy động vốn, xây dựng, bán hàng cho tới chi phí tài chính phát sinh trong thời gian triển khai.

Giá đất đã hình thành.

Chi phí xây dựng đã phát sinh.

Chi phí vốn đã được tính.

Thời gian hoàn thiện thủ tục cũng tạo ra chi phí.

Vì vậy, khi sức mua chậm lại, chủ đầu tư không dễ đơn giản lấy bảng giá hiện tại và giảm mạnh 15–20% để kích cầu như một mặt hàng tiêu dùng thông thường.

Giá niêm yết có thể cứng, nhưng chính sách bán hàng có thể mềm hơn

Đây là điểm người mua cần đặc biệt phân biệt.

"Giá chung cư khó giảm" không đồng nghĩa người mua không thể mua được với điều kiện tốt hơn.

Khi thị trường thanh khoản chậm, thay vì hạ mạnh giá niêm yết, doanh nghiệp có thể cạnh tranh bằng những yếu tố khác như tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, thời gian ân hạn, chiết khấu thanh toán sớm hoặc các chính sách bán hàng.

Cách làm này giúp chủ đầu tư kích thích giao dịch mà không trực tiếp phá mặt bằng giá đã thiết lập.

Đồng thời, việc giảm mạnh giá niêm yết còn có thể tạo ra một vấn đề khác: những khách hàng đã mua ở các đợt trước với mức giá cao hơn có thể phản ứng khi sản phẩm tương tự được bán thấp hơn đáng kể.

Vì vậy, trong thị trường sơ cấp, thanh khoản và giá niêm yết không phải lúc nào cũng vận động đồng thời.

Một dự án có thể bán chậm hơn nhưng vẫn giữ giá, trong khi "độ mềm" được chuyển sang chính sách thanh toán và ưu đãi.

Nguồn cung 16.600 căn chưa chắc đồng nghĩa người mua có nhiều lựa chọn hơn

Con số nguồn cung cao nhất kể từ năm 2020 thoạt nhìn là tín hiệu tích cực.

Nhưng cần đặt thêm một câu hỏi:

16.600 căn đó có bao nhiêu căn nằm trong khả năng chi trả của nhóm có nhu cầu ở thực?

Khi 35% nguồn cung mới nằm trên 120 triệu đồng/m² và 30% nằm trong khoảng 80–110 triệu đồng/m², nguồn cung tăng về số lượng nhưng chưa chắc đã giải quyết được bài toán khả năng chi trả.

Đây có thể chính là một trong những nghịch lý lớn của thị trường căn hộ Hà Nội hiện nay:

Nguồn cung đang trở lại, nhưng nguồn cung giá thấp chưa trở lại tương ứng.

Vì vậy, việc chờ "nguồn cung tăng để giá giảm" có thể chưa đủ. Điều quan trọng hơn đối với người mua là theo dõi cơ cấu của nguồn cung mới.

Người mua nhà có nên tiếp tục chờ "bắt đáy"?

Thanh khoản chậm lại rõ ràng tạo ra lợi thế nhất định cho người mua.

Khi sản phẩm không còn được hấp thụ nhanh như giai đoạn thị trường nóng, người mua có nhiều thời gian hơn để so sánh dự án, đánh giá pháp lý, kiểm tra chất lượng, cân đối khoản vay và thương lượng chính sách.

Nhưng kỳ vọng toàn bộ thị trường sơ cấp giảm sâu lại là một câu chuyện khác.

Người mua ở thực nên tách hai câu hỏi:

Một là, giá thị trường có giảm hay không?

Hai là, căn hộ mình đang xem có đáng với mức giá đang được chào bán hay không?

Câu hỏi thứ hai có giá trị thực tế hơn.

Một căn hộ giảm 10% nhưng nằm tại khu vực nguồn cung lớn, khả năng cho thuê yếu, chi phí tài chính cao và chất lượng vận hành không tốt chưa chắc là lựa chọn tốt.

Ngược lại, một dự án không giảm giá mạnh nhưng có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt, nhu cầu cư trú thực, hạ tầng đã hình thành và chính sách tài chính phù hợp có thể đáng xem xét hơn.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Đừng chỉ nhìn giá, hãy nhìn "quyền lựa chọn" đang trở lại với người mua

Điểm đáng chú ý của thị trường quý II/2026 không chỉ là giá chung cư chưa giảm dù thanh khoản chậm.

Điều quan trọng hơn là tương quan giữa người bán và người mua đang thay đổi.

Giai đoạn tỷ lệ hấp thụ thường xuyên trên 90%, người mua có ít thời gian để cân nhắc. Khi một dự án bán nhanh, tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội có thể khiến quyết định mua được đưa ra trước khi người mua đánh giá đầy đủ giá, pháp lý, dòng tiền và chất lượng sản phẩm.

Khi tỷ lệ hấp thụ giảm xuống khoảng 68%, sức ép đó phần nào được giải tỏa.

Vì vậy, thanh khoản giảm chưa chắc ngay lập tức tạo ra một đợt giảm giá, nhưng có thể tạo ra một thứ rất quan trọng: quyền lựa chọn quay trở lại với người mua.

Và khi quyền lựa chọn tăng lên, cuộc cạnh tranh giữa các dự án sẽ không chỉ nằm ở bảng giá.

Chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tiến độ, pháp lý, phương án thanh toán, khả năng vận hành và giá trị sử dụng thực tế.

Đó có thể là sự thay đổi đáng quan tâm hơn việc cố dự đoán chính xác đâu là "đáy" của giá chung cư.

Kết luận

Nguồn cung căn hộ Hà Nội tăng mạnh trong quý II/2026 là tín hiệu tích cực, nhưng chưa đủ để khẳng định giá sơ cấp sẽ giảm sâu.

Cơ cấu nguồn cung hiện vẫn nghiêng mạnh về vùng giá cao, trong khi chi phí tích lũy của dự án khiến chủ đầu tư khó điều chỉnh mạnh giá niêm yết trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, thanh khoản giảm cũng đang tạo ra một thị trường khác: người mua có thêm thời gian, thêm lựa chọn và nhiều khả năng thương lượng hơn.

Vì thế, thay vì chỉ chờ một đợt "giảm giá toàn thị trường", điều đáng theo dõi trong những quý tới là nguồn cung mới có dịch chuyển về phân khúc vừa túi tiền hay không, và các chủ đầu tư sẽ phải thay đổi chính sách bán hàng đến mức nào để cạnh tranh cho người mua thực.